Türkiye’de tahliye davası açılabilmesi için Türk Hukuk Sisteminde kanunda öngörülen nedenlerin varlığı gerekmektedir. Yasal koşullar sağlanmadığı sürece tahliye davası yoluyla kiracının çıkarılması mümkün değildir. Bu makalede, kiracı tahliyesi için gerekli şartlar, izlenmesi gereken hukuki süreç, tahliye davası açma koşulları ve kiracı tahliye sürecine ilişkin temel hususlar ele alınmaktadır.
TÜRKİYE’DE KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?
Türkiye’de kiracı tahliyesi denildiğinde, yaygın olarak kira süresinin bitimiyle kiracının tahliye edilebileceği düşünülse de bu doğru değildir. Kira sözleşmesi sona erdiği için kiracının tahliyesi mümkün olmayıp, tahliye ancak kanunda belirtilen koşulların varlığı halinde gerçekleştirilebilir. Bununla birlikte, kira süresi devam ederken de geçerli nedenler bulunuyorsa ev sahibi tahliye davası açarak kiracının çıkarılmasını talep edebilir.
Kiracının herhangi bir nedenle kiralanan taşınmazdan yasal yollarla çıkarılması “kiracı tahliyesi” olarak adlandırılır. Türkiye’de kiracı tahliye nedenleri kanunda ayrıntılı şekilde düzenlenmiş olup, bu konuda temel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. ve devamı maddelerinde yer almaktadır. Ayrıca mevzuatta kiracı tahliyesine ilişkin çeşitli düzenlemeler bulunmaktadır.
Bu makalede, kiracı tahliyesine ilişkin yasal çerçeve ayrıntılı olarak ele alınmakta ve sıkça sorulan sorulara yanıt verilmektedir. Ancak her somut durum farklılık gösterebileceğinden, kira hukuku konusunda uzman bir avukattan destek alınması tavsiye edilir.
TÜRKİYE’DE KİRACI TAHLİYESİ NEDENLERİ VE TAHLİYE DAVASI YOLLARI
Türkiye’de kiracı tahliye nedenleri Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenmiştir ve bu nedenlerden biri mevcutsa ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir. Ancak, bu nedenler olmadan, belirli süreli kira sözleşmesi sona ermiş olsa bile kiracı tahliye edilemez.
- Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye: En yaygın tahliye sebebidir. Ev sahibi, ödenmeyen kiraya ilişkin ihtar gönderip 30 gün içinde ödemeyi talep eder. Ödeme yapılmazsa, tahliye davası açılır ve icra takibi başlatılabilir.
- İki Geçerli İhtar ile Tahliye: Kiracı, kira süresi içinde iki kez geçerli ihtar alırsa, kira süresinin sonunda bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
- Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye: Kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir tahliye taahhüdü varsa, bu tarihte taşınmaz boşaltılmazsa tahliye davası açılabilir.
- Ev Sahibi veya Akrabalarının İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Ev sahibi, kendisi veya yakınlarının konut ihtiyacı olduğunu ispat ederse tahliye davası açabilir.
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Yeni malik, taşınmazı kendi ihtiyacı için kullanmak üzere, satın aldıktan sonra altı ay içinde tahliye davası açabilir.
- Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye: Taşınmazın genişletilmesi veya yeniden yapılması gerekiyorsa, kiracı tahliye edilebilir.
- Komşuları Rahatsız Etme Nedeniyle Tahliye: Kiracı komşuları rahatsız ediyorsa, yazılı ihtar verilerek tahliye talep edilebilir.
- 10 Yıl Sonunda Tahliye: Belirsiz süreli sözleşmelerde 10 yıl sonunda, belirli süreli sözleşmelerde ise 10 yıllık uzatma dönemi sonunda, üç ay önceden bildirim yapılarak tahliye davası açılabilir.
TAHLİYE DAVASI NEREDE AÇILIR?
Tahliye davalarına bakmakla görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Ancak, bu mahkemenin münhasır yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle dava, davalının ikametgahının bulunduğu asliye hukuk mahkemesinde veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesinde açılabilir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olmakla birlikte, davanın burada açılması zorunlu değildir.
TÜRKİYE’DE TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?
Türkiye’de tahliye davasının ne kadar süreceğine dair kesin bir yanıt vermek mümkün değildir. Süre, davanın niteliğine, mahkemenin iş yüküne, davanın açıldığı yere ve kiracının temyiz hakkını kullanıp kullanmamasına bağlı olarak değişir.
Genellikle bir tahliye davası ortalama 2 ila 2,5 yıl sürmektedir. Ancak, kiracılık ilişkilerine yönelik son düzenlemeler nedeniyle uyuşmazlıklar artmış, bu da mahkemelerin iş yükünü artırarak yargı sürecini uzatmıştır. Dolayısıyla, tahliye davasının süresi her somut olayda mahkemenin yoğunluğuna ve işleyişine göre değişkenlik göstermektedir.
KİRADA OTURULAN EV SATILIRSA NE OLUR?
Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı korumaya yönelik hükümler içermekte olup, kiralanan taşınmazın satılması durumunda kiracının haklarını güvence altına almayı amaçlamaktadır. Eğer ev sahibi, satış öncesinde kiracı ile geçerli bir kira sözleşmesi yaptıysa, bu sözleşme yeni malik açısından da bağlayıcıdır ve sözleşme şartları satış sonrasında da geçerliliğini korur. Bu durum, yeni malikin mevcut kira sözleşmesine uymak zorunda olduğu anlamına gelir ve Türkiye’deki kiracı tahliye koşullarına uygun bir neden bulunmaksızın kiracıyı tahliye etmesi mümkün değildir.
Ancak, yeni malik taşınmazı kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacında olduğunu öne sürerek tahliye talebinde bulunabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, bu gerekçeyle tahliye talep edebilmesi için belirli yasal şartları yerine getirmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, yeni malikin taşınmazı devraldığı tarihten itibaren en az bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması zorunludur. Kiracı bu süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Özetle, Türk Borçlar Kanunu, taşınmazın satılması durumunda kiracının haklarını korurken, belirli koşullar altında yeni malike tahliye davası açma imkânı tanımaktadır.
Kaynak: Timetürk
Bir yanıt bırakın